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상가주택의 수익
상가주택의 수익은 상가와 주택이 함께 만들어 내야 한다.
투닷건축사사무소 조병규, 모승민
2019.02.25

상가주택의 수익은 상가와 주택이 함께 만들어 내야 한다.



상가주택은 모두 아시겠지만 상가+주거가 공존하는 주택이죠. 


얼마전에 식구와 밥을 먹으러 나름 저희 지역에선 유명한 별내 카페거리에 갔었던 적이 있습니다. 며칠 후에 의정부 민락동 상가주택지를 들려 보기도 했구요. 그때의 상황은 주차하기 참 어렵고, 혼란스럽고 복잡한, 그래도 상가는 주변 지역보다 잘 활성화되어 있었습니다. 상가주택지의 상가가 안착된 상황이라 볼 수 있죠. 상가가 활성화된 상가주택지일수록 주택은 그늘이 생기는 듯합니다. 거주환경이 썩 좋다 말할 수 없겠죠. 차도는 주차로 꽉 차있고, 낮이나 밤이나 시끄럽고, 보행로는 걷기에 즐겁지 않고.


그럼에도 불구하고 모든 상가주택 건축주들은 상가가 활성화 되기를 기대하실 겁니다. 당연합니다. 상가주택 수익의 대부분이 상가에서 나오기 때문이죠. 투룸 4가구, 다락얹은 쓰리룸 1가구에 상가. 대부분 위의 형식에서 크게 벗어나지 않을 겁니다. 저런 상태라면 임대가는 거의 정해져 있다고 봐야겠죠. 높은 땅값에, 임대가가 고정되어 있다면 수익률을 높이기 위해선 지출 부분을 줄여야 합니다. 설계비를 낮추고, 시공비도 최대한 저렴하게 가야 하구요.


그럼에도 불구하고 수익형 건물이라는 상가주택에서 수익을 만들어 내기가 쉽지 않습니다. 수익률이 중요한 이유는 다들 아시겠지만 추후 매매시에 매매가의 기준이 되기 때문입니다. 당장의 수익보다 미래의 가치를 만드는데 있어 수익률은 그만큼 중요합니다. 주택 부분의 임대에 대한 고민이 필요합니다. 수익률을 높이는 데에 있어서 상가와 주택이 함께 가야 합니다. 상가는 지역에서 형성되는 시세에서 크게 벗어나기 어렵습니다. 위치에 따라 상권 형성의 상황에 따라 차이는 있겠지만, 이미 땅값에 기반영되어 있다고 보는 것이 맞습니다. 그렇다면 임대수익을 높이는데 있어 가능성은 주택에 있다고 봐야 합니다.


주택을 남과 똑같이 구성해서는 임대료를 높일 수 있는 가능성은 없습니다. 건물을 이쁘게 포장한다고 그것이 수익률을 높이는 쪽으로 작용하지는 않습니다. 다만 남들보다 조금 더 임대조건이 나아질 뿐이죠.



투닷은 예전부터 이 지점에 대한 고민이 많았습니다.




▲ 원주 '자경채'/ 설계: 투닷건축/ 사진: 박건주


원주의 '자경채'란 상가주택을 진행할 때는 3가구를 트리플렉스(병렬형)로 계획했습니다. 아파트의 거주환경에서 가장 큰 문제로 지적되는 층간소음에서 해방되고 3가구 모두 다락과 옥상정원을 갖게 하는 형식이었죠. 주인과 임대세대가 동등한 거주환경을 가질 수 있는 장점과 위의 특징들로 주변과 다른 주택의 임대가가 적용되었습니다.




▲ 영종도 쉐어하우스/ 설계: 투닷건축/ 사진: 디스틴토  


영종도 상가주택의 경우 주택의 임대를 일부, 또는 전부를 쉐어하우스로 구성하기도 했습니다. 가구 단위의 임대료 한계를 방 또는 배드 단위의 임대가로 전환했기 때문에 수익을 월등히 높일 수 있는 상황을 만들 수 있었습니다. 물론 건축주가 직접 쉐어하우스를 운영하는 수고스러움이 있지만요.



위의 예가 고덕신도시에 딱 들어 맞는다고 볼 수는 없습니다. 하지만, 대규모 산업 시설이 주변에 포진해 있는 고덕지구의 경우에는 쉐어하우스도 적극 고려해 볼만 하다 싶습니다.




글. 투닷건축사사무소
이메일. todot@todot.kr
연락처. 02-6959-1076
홈페이지. https://blog.naver.com/ftw18

투닷건축사사무소 조병규, 모승민

우리는 배타적이고 종속적인 건축을 지양합니다.
생활과 문화로서의 건축을 함께 만들고, 시간과 함께 곰 삯아 좋은 결을 만드는 그런 건축을 꿈꿉니다.

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