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디자인랩 소소는 아주 특별한 보통의 것을 통해 자그마한 웃음 지을 수 있는,
그런 공간과 일상을 만들고자 합니다.
- 전문분야
- 설계
- 대표자
- 장서윤
- 설립
- 2013년
- 주소
- 서울 성북구 보문로32길 102-19 (동선동2가) 102호
- 연락처
- 031-942-7955
- 이메일
- yo2n.jang@gmail.com
- 홈페이지
- http://dlabsoso.com
더 라움 (THE RAUM)
#2. 대지선정
부지탐색
"어디에 지을까?"
라움 프로젝트의 예산이 확정되고 예산에 따라 단독주택의 부지를 선정하기 위한 회의가 진행되었습니다.
1) 산지(임야)
: 산(임야)을 계단식으로 개발하여 산지를 주택부지로 개발한 대지
· 장점
1> 주로 뒤쪽으로 수목(나무)이 존재하고 전면으로 넓게 시야가 트여있어 경관이 좋음
2> 비교적 토지비용이 저렴
· 단점
1> 경사지를 개발하였기 때문에 옹벽(보강토, 면석, 자연석 등)이 대지의 전면과 후면에 존재함.
2> 대지의 진입도로의 경사가 존재하여 진입의 불편함.
3> 토목공사비용 증가 및 대지 진입을 위한 계단 존재
2) 농지(전, 답)
: 농지에 진입도로를 개설하여 주택부지로 개발한 대지
· 장점
1> 대부분 평지로 구성되어 진입이 편리함
2> 농지의 경우 대지 특성상 일사량이 많고 남향 배치가 용이함
3> 토목공사비용이 적으며, 토사의 품질이 좋아 정원(조경) 조성용이
· 단점
1> 농지전용 비용이 비교적 높음(농지를 대지로 전환)
2> 농지의 특성상 성토가 필요한 대지가 많음
3) 대지(대)
: 주거지역 내 위치한 대지로 기존 주택 철거 후 신축의 경우가 많음
· 장점
1> 기존 주거지역의 인프라가 존재하여, 거주 시 불편함이 거의 없음.
2> 토목공사가 거의 필요 없고 인허가 기간이 짧음
· 단점
1> 지가가 가장 높음
2> 주변 이웃과의 친밀한 관계 필요(공사 시에는 민원 등)
라움 건축사사무소는 5개의 후보 필지 군의 위치와 특성을 고려하였습니다. 단순히 토지 가격만 보는 것이 아닌 보정(전용비용, 토목공사비용)을 하여 보정된 토지 가격을 바탕으로 최종 건축 부지를 선정하였습니다.
선정된 토지는 단독주택 단지가 조성되는 과정에 있는 농지(전)로 뒤쪽으로는 산이 있고 앞쪽에 도로가 존재하며, 도로와 부지의 레벨차는 1.2m 정도의 차이가 있어 대지의 특성을 활용한 건축물을 설계할 예정입니다.
100% 좋은 토지를 구하는 것은 매우 어려운 일이지만 적정한 토지를 구매하는 것은 좋은 설계사무소를 만나 상담하면 용도에 맞는 토지 구매는 어렵지 않은 일입니다. 대지의 불리한 점은 설계로 극복하고 주어진 대지에 최적의 대안을 제시하는 게 라움 건축사사무소가 하는 일입니다. 라움 프로젝트의 토지 구매를 위해 공부하고 조사한 내용들을 토대로 건축주분들께 보다 더 나은 상담을 할 수 있는 기회가 되었습니다.
토지 등기
"토지계약 후 등기를 셀프로 진행해보자"
보통 건축주분들이 토지를 구매하는 방법은 크게 3가지가 있습니다.
1> 토지 분양회사의 토지를 구매
2> 공인중개사 사무소를 통한 구매
3> 개인과 개인 간의 거래를 통한 구매
매물을 보고 검토하기 위해 양평지역 공인중개사 및 토지 분양 회사의 대지의 지번을 검토하고 도로, 상수도, 하수도, 전기 등 다양한 요소를 검토하는 작업을 진행하여 최종 토지를 선정하여 계약하였습니다.
위에서 말씀드렸듯이 라움 건축사사무소가 계약한 토지는 농지라서 농지전용허가를 통해 대지로 변경해야 하므로 대지의 매매가는 농지전용부담금을 합산한 금액이 토지 구매 비용입니다. 물론 취득세, 등록세도 대지 구매 비용에 포함이 됩니다. 상수도 및 하수도가 있는 지역이 아니므로 정화조 설치 및 지하수 관정 비용도 고려해서 토지를 매매했습니다.
다음과 같은 순서로 토지매매는 진행됩니다.
1-1. 부동산 매매계약서 작성 (토지)
- 부동산 매매계약을 통해 계약금 및 잔금, 특기사항 등을 협의합니다.
- 농지의 경우 농업인이 아닌 경우 농지취득자격증명을 받아야 매매가 가능합니다.
1-2. 농지취득자격증명서 발급
- 관할 면사무소 등에 방문하여 농지취득자격증명서를 신청하고 발급받습니다.
2. 부동산 거래계약 신고필증 발급
- 군청(시청)에 방문하여 부동산 거래계약 신고서를 작성하고 제출하면 부동산 거래 신고필증을 발급받을 수 있습니다.
3. 취등록세 납부 신고
- 군청(시청)내 세무과에서 취득세 신고서를 작성하면 취득세 지로 납부서를 받을 수 있고 이를 납부합니다.
4. 토지 구매에 따른 국민주택채권 매입과 등기를 위한 수입인지, 등기신청 수수료 납부
- 등기소 근처 농협(은행)을 방문하여 채권 매입, 수입인지, 등기신청 수수료 등을 납부합니다.
5. 등기소에서 아래 서류를 모아서 소유권이전 신청
- 소유권이전등기신청서
- 부동산 매매 계약서
- 부동산 거래 계약 신고 필증
- 농지 취득 자격 증명(농지의 경우)
- 토지대장
- 국민주택채권 매입 필증
- 등록세 영수 확인서
- 정부 수입인지
- 등기신청 수수료
- 매도자 인감증명서
- 매도자 주민등록등본(주소 변동 사항 포함)
- 매도자 등기권리증
- 매수자 주민등록등본
보통 법무사를 통해 등기업무를 진행하지만 라움 건축사사무소는 부동산 소유권 이전 과정을 이해하고 건축주의 토지 매입 과정을 조금이라도 생생하게 경험하기 위해 직접 진행하였습니다.
과정이 어렵지는 않았지만 순서를 제대로 진행하지 않으면 시간이 너무 오래 걸리고, 평일에 일반 건축주분들이 직접 진행하기는 조금 무리가 있을 것 같다는 생각을 하였습니다. 등기신청 후 1주일 정도 지난 후에 등기권리증이 발급되었고, 소유권이 최종적으로 이전되었습니다.