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- 데이터기반 AEC(건축-엔지니어링-건설) 모듈: 건축&인테리어 / 엔지니어링 / BIM기반 건설관리(CM)&시공
- 도시계획 모듈 : 마스터플랜&지구단위계획 / 단지계획 / 관광지개발 / 가상도시
전문분야
설계
대표자
이인기,김지윤
설립
2008년
주소
서울 서초구 반포대로30길 81 (서초동) 11층 (주)포럼디앤피
연락처
02-578-2212
이메일
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홈페이지
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소규모 주택 재건축 사업


재건축의 이해




△ 대상 사업지 공간 정보, 출처 : 브이월드  



1. 검토 과정(Work Log)



- 사업지 개략 조사 (2019.5~)

  • · 입지
  • · 공시지가 추이
  • · 개발 가능성 


사업지 현장 방문 및 진행 상황 점검(2019.5~)

  • · 예산 범위 : 보유자산 및 가용예산
  • · 사업 주체 : 세대주(조합 구성 예정)
  • · 사업 목적 : 
  • · 사업 일정


사업지 기초자료 파악(2019.5~)

  • · 규제사항 : 법정사항 / 토지 및 건물 상태 / 소유권
  • · 프로그램 : 시설 배치 / 세대 구성 / 층별 계획
  • · 디자인 : 사업 가치 및 주거 환경 / 특화 설계


사업 추진 관련 정책 검토(2019.5)

  • · 정책 검토
  • · 추진 사례
  • · 정책 추세 및 장단점


사업 현황 진단 의견(2019.5)

  • · 사업 정의
  • · 사업 목적
  • · 사업지 개요 
  • · 사업지 활성화 방안




2. 사업 현황 진단 의견



- 사업 개요


검토 사업지는 서울시 성동구 성내동에 위치한 유원 연립(465-10, 465-13, 465-15, 총 1,571m2)와 인접한 뉴삼성빌(465-14, 296.9m2)이며, 현재의 노후한 주거환경을 개선함으로써 세대 및 단지 내 거주 환경, 소유주의 자산 가치, 도시 환경 개선 및 개발의 이해관계자의 수익성을 기대하는 사업이다.



- 검토 배경


본 검토는 2018년 유원 연립 세대 소유주 전원이 재건축 사업에 동의를 마친 후 사업 운영진이 설계사를 선정하는 과정을 자문하게 됐다. 통상적인 재건축 사업에서 보듯이 현재 설계사를 선정하기 위해 사업성, 건축계획, 수행실적 및 추진계획과 더불어 사업 추진 과정을 원활하게 진행할 역할이 필요한 상황이다.



- 구독 대상


진단 과정을 공유하는 이유는 다양한 이해관계자에게 적합한 정보를 통한 비전과 추진동력을 제공하고자 하는 것이다. 사업 주체인 소유주에게는 사업 추진에 대한 근거를 제공하고, 거주자에게는 사업을 통한 거주환경의 질적 향상을 제공하고자 함이다. 또한 도시정비 사업을 관할하는 관할 지자체에게는 관련 정책이 성공적으로 실현할 수 있도록 지원 사례를 갖도록 하는 것이며, 사업에 참여할 수행팀(설계/건설 및 분양)에게는 양질의 창작과 건설이 가능한 사업 환경을 기대하고 참여할 수 있도록 해야 할 것이다. 물론 이와 유사한 사업을 추진 중인 사람들에게도 유익한 정보가 될 수 있다. 



- 용어 이해


사업을 추진할 때는 용어에 대한 이해를 분명하게 해야 한다. 특히 대규모 사업비를 소요하는 도시 및 건축사업은 관련 법에 근거하여 가부를 결정하기 때문에 용어를 혼동하고 대수롭지 않게 사용할 경우 사업주체와 허가권자 그리고 설계 및 건설사 등 수행자들 사이에 한두 단어 차이로 인해 사업 전체를 재검토하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 




3. 사업 환경의 설정



- 사업의 목적과 목표 


어떠한 경우에도 사업의 목적을 사업주 스스로가 확인하고 목표를 구체적으로 설정해서 공유하는 것이 중요하다. 그렇지 않으면 사업주의 소유권을 기반으로 하는 건설사와의 금융 자금 및 분양으로 진행되는 재건축 사업의 속성 때문에 사업이 진행될수록 초기에 수립했던 "사업주의 요구"는 의미가 희박해진다.    



- 현황 파악과 목표 설정의 중요성


다양한 사업 시나리오가 가능한 재건축 사업은 "무슨 방식으로 사업을 해야지?"라는 사업 방법에 대한 논의보다, "보유한 사업지의 조건은 어떻지?"라는 현황과 "우리가 사업을 통해 무엇을 얻어야 하지?"라는 요구에 집중하는 것이 출발이다.



-  재건축은 동업 


재건축 사업의 본질은 그 어렵다는 '수 십 명이 자기자본을 최소화하면서 하는 하는 동업'이다. 사업 초기에는 비용이 들어가지 않기 때문에 '잘 되겠지 또는 잘 해보자"라는 정도로 가볍게 시작하지만, 사업이 구체화될수록 비용도 구체화되고 서로가 생각하고 기대하는 모습이 얼마나 달랐는지를 확인하면서 심각한 어려움을 겪는다. 그래서 사업에 참여하는 사람들의 '이해'가 우선이고 이 과정을 거치면 여럿이 함께 할 때 얻을 수 있는 장점을 누릴 수 있는 것이다. 


돈을 쓰는 방식과 돈을 버는 방법은 개개인의 철학이다. 서로가 설득할 수 없음을 인정해야 한다. 




4. 이 사업지는 어떠한 곳일까? 여러 관점의 관찰



- 제한조건 관점  


사업지에 해당하는 규제사항을 알기 위해서는, 다음 세 가지 사항을 기초자료로 확보해야 한다. 토지의 규제사항을 다루는 <토지이용 계획 확인원>, 토지 및 건물의 상태를 파악하는 <토지 및 건축물대장>, 사업주체 등 거래 및 소유현황을 확인하는 <등기부 등본>이다. 조합에서는 이 내용을 설계검토를 하는 건축사의 업무라고 여기는 경우가 있는데 이는 사업주가 스스로 확인한 상태에서 수행팀에게 제공하는 것이 위험을 줄이는 방법 중 하나다.  -> 기초자료수집



개발정책의 변화 


대규모 재건축보다 도로 및 규제로 개발이 어려운 도시 내 중소규모의 재건축을 정책적으로 활성화하는 것은 앞으로도 지속될 것이다. 특히 <빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법>은 복잡한 행정상의 사업 추진 과정을 생략함으로써 평균 8년인 기존 도시정비 사업 소요 기간에 비해 5~6년 정도 단축한 2~3년으로 바꾸었다는 점이다.



- 자산 가치의 관점 


현재 대상지의 자산 가치를 개략 조사하면, 거래가는 평당 2,600~2,800으로 공시지가의 약 2.2배 내외로 볼 수 있다. 그리고 최근 주변의 공시지가와 실거래 사례를 토대로 비교하면 본 사업지는 2016년 이후 성내동 내에서도 평균가에 비해 비교적 높게 평가되고 있으며 그 추이가 상승하고 있다는 점이 중요하다. 특히 최근 감정평가는 사업지의 개발 조건의 정도뿐만 아니라 거래가를 보다 실제적으로 반영하는 추세이기 때문에 이러한 변화는 의미를 갖는다.



- 시설 계획의 관점 


기본적으로 본 사업지는 4개의 필지를 기준으로 살펴볼 수 있다. 규모는 용적률 200%와 건폐율 60%의 동일한 조건이다. 배치 및 동선은 OOM 도로 두 곳을 면하고 있으며, 건물의 형태에 영향을 주는 일조 및 도로사선 등의 조건에 특별한 제약은 없어서 서비스 면적을 확보하거나 건축계획을 특화 시킬 수 있는 가능성이 높다. 

주차계획에 따라 층별 구성이 달라질 텐데 기존 세대수를 유지하면서 신규 세대를 구성하려면 1층을 모두 주차 공간으로 사용하는 것이 일반적으로 보이나, 사업을 특화 시키기 위해 지하주차를 활용하는 방안은 배제할 수 없다. 세대 구성을 위한 층별 계획은 주차계획을 결정하고 난 뒤 사업성과 교차검토해서 구성하고, 세대별 구성은 거주세대의 요구 여부와 분양 또는 임대 세대의 수준을 결정하는 것이 우선이다.



△ 대상 사업지 현황. 출처 토지이용 규제 지도 서비스(네이버 제공) 



- 다른 조건의 사업지와 가치의 이해 


겨우 4필지를 검토하려고 해도 아래 이미지처럼 개발 가능성이 다르고 계획 조건이 다르다. 


아래 발췌한 자료는 소규모 필지를 데이터 기반으로 사업성 검토서비스를 제공하는 <랜드 북>을 개략 활용한 것으로서 이렇게 다른 조건을 가진 사업지를 하나로 다루는 재건축이 복잡하다는 것을 이해할 필요가 있다.


본 사업지처럼 복합 필지의 사업성을 검토하기 위해서는 별도로 검토를 의뢰해야 하는 사항으로서 기준 없이 이것저것 재건축 방식을 검토하는 것을 피해야 한다. 각각의 사업방식이 가진 특성이 있기 때문에 특정한 검토를 보고 이를 잘못이라고 판단하거나, 결정하고 한창 진행 중인 결정을 번복하거나 검토를 위한 검토로 사업 기간을 거의 소진하다가 사업이 멈추는 경우가 상당하다. 중요한 것은 사업목적을 설정하고 이에 맞는 개발 방식을 지속적으로 검토할 수 있는 팀을 구성하는 것이 중요한 이유다. 





△ 사업지 해당 토지별 개발 조건 개략 추정. 출처 랜드 북 검토 결과 일부 발췌 



5. 사업지 활성화 방안은 무엇일까?



- 정책적 추세 


본 검토 대상지는 다세대와 연립주택재건축이 혼용된 경우다. 기본적으로는 도시 정비 사업의 주택재건축 행위를 통해 개발을 추진할 수 있으며, 앞서 언급했듯이 최근 정책은 <빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법>을 통해 일반조합들이 어려움을 겪는 행정상의 사업 추진 과정을 간소화하고 특정 사업에 따라서는 개발 조건을 완화하는 등의 정책을 근간으로 출발할 수 있다. 즉 자율 주택 정비 사업, 가로주택정비 사업. 소규모 주택 재건축의 방식 중 하나를 선택할 수 있다



- 가로주택정비 사업 적용의 한계 


우선적으로 절차, 계획, 사업성, 추진 과정 등에서 혜택을 기대할 수 있는 가로주택 사업이  본 사업지에 해당되는지 살펴봤으나 현재 조건에서 6미터 도로를 2개소를 추가 확보해야 하는 것이 1차 제약 조건이다. 건축 가능한 사업지를 도로로 할당하고 지상층을 다른 용도로 활성화하는 방식도 생각을 해 볼 수 있으나 도로로 점유할 면적이 전체 사업지에서 차지하는 비율이 지나치게 커지며 이를 만회할 시설 구성을 기대하기 어려운 조건이다.



- 가로주택정비 사업으로의 환경 조성


가로주택정비 사업은 기본적으로 소도로를 포함해서 도로로 둘러싸인 블록 단위의 사업지를 대상으로 한다. 그리고 가능한 이 사업방식을 적용받을 수 있는 환경을 갖춘다면 정책과의 부합, 거주성의 측면, 사업성 등에서 기대할 수 있는 효과가 있을 것이다. 따라서 본 대상지의 경우에는 현재 속한 블록 중 세대수가 적은 5개 인근 필지와의 공동 개발을 모색하는 것도 하나의 방법이다.



- 소규모 주택 재건축의 적용 


현황 기준으로는 본 사업지는 '200가구 미만의 다세대·연립주택에서 추진하는 단지형 정비 사업인 ‘소규모 재건축’을 적용할 수 있다. 이를 사업 추진의 법적 기준으로 보고 시설 용도 및 사업 조건을 검토할 필요가 있다. 



△ 사업지 개요, 출처, 포럼디앤피 자료 업데이트 중



6. 사업 추진을 위해 필요한 무엇을 갖추어야 할까?



- 이해관계자의 이해 


도시 및 건축사업은 민간이 소유한 사유 자산임에도 불구하고, 이를 활용하기 위해서는 국가가 조성한 기반 시설과 정책 및 법의 테두리 안에서, 빠르게 변화하는 시장의 흐름에 대응해야 하는 것이다.


"왜 내 땅인데 마음대로 못해?"라는 사업주나, "아직 사례가 없어서 어려워요'라는 식의 허가권자, 그리고 "그렇게 하시면 안 팔려요"라고 겁을 주는 건설 사업자들의 태도가 하나라도 발생하면 갈등을 갖고 시작하게 된다. 직간접적이건 재건축은 각자의 역할에 대한 관점을 공감하는 것이 그래서 중요하다. 결국 모두가 자신이 처한 입장에서 좋은 환경을 만들려고 하는 것이다. 거주환경, 자산 가치, 정책성과, 건설 이익 모두 이를 충족하는 제안을 '창작(Design)'하는 것이 본질이다.



사업 절차는 어떻게 되는 걸까?



- 사업 목적의 동의


아무리 시간이 소요되더라도 "왜 재건축을 하지?에 대한 한 문장 정도의 사업목적은 반드시 사업주의 전원 동의가 있어야 한다. 왜나하면 재건축 자체는 각자가 얻고 싶은 것을 이루어주는 '수단'이기 때문에, '사업주의 요구'가 분명하게 정의돼 있지 않을 경우 사업 추진 과정의 가장 심각한 위험요소로 작용한다. "왜 하는 거야? 뭐가 좋아지는 거야?"라는 간단한 질문에 답할 수 없다면 목표를 정할 수가 없는 것이다.



- 사업 목표의 결정


재건축을 하자고 계획을 세우는 즉시 시간과 비용을 투자하기 시작하는 것이다. 스스로가 공부를 해가며 하는 것이나 이를 보다 전문적으로 수행하는 곳에 의뢰를 하거나 결국 투자는 시작되는 것이다. 그래서 재건축을 시작할 때는 목표를 작성을 해야 한다. 가능한 객관적으로 확인할 수 있는 분담금 예산, 목표 평형, 자금 운용 일정, 거주 또는 임대 등 거창한 항목이 아니라 작고 구체적인 목표를 세대주별로 모아서 통합하는 것이 좋다. 이것이 사업주로서의 첫 번째 요구 정의서가 사업이 종료되는 때까지 유지되는 기준이 된다.



- 사업 추진절차의 결정 


재건축을 포함해서 건축사업은 기획(규제 사항 / 요구 사항 / 사업성 검토 / 시설 컨셉)-설계-시공-분양-사용의 절차를 반드시 겪게 된다. 사업방식별 절차라고 소개돼 있는 것들은 위 절차에 속하는 하부 과정이며 큰 프로세스는 변하지 않는다. 각 단계별로 할 일이 정의돼 있고, 이를 하기 위해 필요한 자원(사람-시간-비용)을 개략 책정하면서 전체 사업비를 추정해가야 하는 것이다.



- 사업 추진 팀의 구성 


많은 경우가 조합설립을 준비하면서 설계자나 시공사부터 선택을 하고 싶어 한다. 왜냐하면 이들을 통하지 않고서는 사업이 어떻게 진행될지 또는 어떻게 지어질지를 눈으로 볼 수가 없기 때문이다. 


그런데 설계자나 시공사는 전체 사업에서 각자의 역할을 잘 알고 있고 능숙하게 수행할 준비가 돼 있다. 그러나 문제는 기획 단계에서 중요한 것들을 거의 결정하는 데 이를 제대로 수행할 시간을 간과한다는 사실이다. 특히 개개인의 자산을 다루는 재건축 사업은 기획 단계에서 발생하는 불확실한 내부 의견과 외부 조건을 객관적인 관점으로 통합해서 주도적으로 발전시키는 역할의 유무가 중요하다.



- 프로젝트 운영 관리의 중요성

 

제한된 조건에서 무언가를 완료해야 하는 것을 프로젝트라고 한다. 재건축은 매우 복잡한 프로젝트 중의 하나다. 프로젝트에 필요한 (위험 요소-일정 요소-예산-조직-승인) 등을 항상 볼 수 있는 문서로 작성해서 공유하는 것은 사업의 성패 또는 품질을 가늠하는 중요한 요소가 된다. 아래 글은 혼자서 책임질 수 없는 사업이라면 꼭 지켜야 하는 생각이다.



"눈으로 이해하고, 숫자로 확인하고, 과정을 기록하라"

소규모 주택 재건축 사업 - 재건축의 이해

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