강남 개포동 상가주택 신축공사

#11. 시공사 선정

개포동 상가주택에 관한 글을 참 오랜만에 쓰게 되었습니다. 마지막 포스팅이 지난 2월에 했던 '실시설계 납품'이었네요. 그동안에 시공사 선정, 착공신고, 기존 건물 철거. 지반 개선 공사 등의 절차들이 이어졌습니다. 그동안 밀린(?) 이야기들을 조금씩 블로그에 풀어놓을까 합니다.

지난번 포스팅에서 '시공사 선정'이 모든 과정 중에서 '가장' 중요하다고까지 말씀드렸는데요. 그만큼 시공사 선정은 중요합니다. 건축가, 건축사가 아무리 좋은 설계를 한다고 해도 그것을 직접 만드는 것은 시공사입니다. 건물의 품질은 시공사가 좋으냐, 나쁘냐에서 판가름 나는 경우가 많습니다. 그럼 그냥 좋은 시공사를 고르면 되는 거 아닌가..라고 생각할 수 있겠습니다만, 이게 그렇게 간단한 일은 아닙니다. 좋은 시공사는 '비싸기' 때문입니다. 아주 구체적으로 말씀드리긴 어렵습니다만, 저희 공사 같은 경우에도 시공사 간의 견적이 편차가 1~2억 넘게 벌어졌습니다. 예를 들어 같은 면적의 같은 제품 사양, 같은 도면을 가지고도, 어떤 시공사는 10억에 된다고 한 것을 어떤 시공사는 15억이 넘게 든다고 하는 것입니다 (물론 이 가격은 예시입니다). 왜 그런 현상이 나타나는 건지 궁금하실 텐데요.  지금부터 이 프로젝트에서 시공사를 선정했던 절차에 대해서 최대한 자세히 말씀드려보도록 하겠습니다

'비교견적' 이란?  

건물을 짓는 것은 수억에서 수십억까지 들어가는, 매우 비싼 일입니다. 건축주 입장에서는 일생에 한 번 할까 말까 한 아주 큰일인 셈입니다. 그런데 이 정도의 어마어마한 돈을 들이는데 결과물이 완전히 보장되어 있지 않습니다. 건물은 완성된 제품을 파는 '기성품'이 아니기 때문입니다. 예를 들어 차를 산다고 해보겠습니다. '그랜져'면 '그랜져', '쏘나타'면 '쏘나타' 하는 식으로 받을 물건이 정해져 있습니다. 대리점에 가서 받을 물건을 먼저 보고 시승해 볼 수도 있고, 그와 거의 똑같은 그대로의 물건을 받을 수 있죠. 물건을 받았는데 만약 하자가 있다면 보상을 청구할 수도 있고 수리를 받을 수 있으며, 너무 심할 경우 새 물건을 받을 수도 있습니다. 

약간 다른 케이스로 아파트를 사더라도 이렇게 기성품을 사는 것과 거의 흡사한 과정을 거칩니다. (이 경우 신축 아파트를 분양받는 것을 생각해 보겠습니다 ) 일단 분양가가 정확히 정해져 있습니다. 아파트를 사는 어느 누구도 그 가격에 불만을 가지고 항의를 한다거나 깎아달라고 요구하지 않죠. 기성품이고 정가가 정해져 있기 때문입니다. 만약 불만이 있다면 다른 아파트를 찾으면 될 일입니다. 그리고 모델하우스에 가면 완성된 건물의 내부 전경과 공간을 볼 수 있죠. 완공 시점도 거의 정확히 지켜지는 편이고, 완성된 아파트 공간도 모델하우스와 거의 흡사합니다. 차후 하자가 발생하더라도 건설사에  유지 보수를 위한 AS를 신청할 수 있습니다.

하지만 소규모 주택, 건물의 경우 이런 기성품의 절차가 거의 지켜지지 않습니다. 일단, '정가'라는 게 없습니다. 시공사가 각 공정마다 쓰는 하청업체들이 다르고, 소위 '간접비'라고 말하는 운영비, 인건비 등이 다 다릅니다. 그러니 아무리 제품을 동일하게 지정해도 시공비가 다 다른 것입니다. 게다가 아무리 세밀하게 제품을 지정하더라도, 모든 것을 다 정할 순 없습니다. 거기다 시공사에서는 시공비를 절감하기 위해 자의적으로 제품 스펙을 수정하기도 하죠. 아무튼, 이런저런 이유로 시공사마다 공사비에서 큰 차이가 생깁니다. 

그래서 시공비 견적은 3개 업체 이상 받아보고 비교해 보는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 이후 설명드린 소위 '명장급' 업체에 해당하는 '상급' 업체, 공사비가 비교적 저렴한 '하급' 업체 그리고 그 중간 정도에 해당하는 '중급' 업체 정도에서 공사비를 받아보고 각 항목을 비교하면서 어느 정도로 갈지 선정하는 것입니다. 건축주가 가진 예산과 각 시공사의 수준, 현장소장의 신뢰도 등을 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 각 업체와는 얼굴을 마주 보고 미팅을 해보는 것이 좋고 (시공사의 수준과 분위기를 알아보기 위해서 시공사 사무실에서 보는 것도 좋습니다) 시공사에서 작성한 내역서에서 의문 나는 사항을 미리 추려서 질문지를 작성하는 것이 좋습니다. 미팅에는 각 시공사의 대표와 현장소장을 맡아줄 사람을 대동하도록 하고, 그 시공사의 대표작이라고 할 만한 것들을 둘러보는 것도 괜찮은 방법입니다.  

저희 개포동 상가주택은 5개 정도의 업체에서 견적을 받아보고, 3개 업체로 추려서 각 시공사와 미팅을 진행하였습니다. 위에 말씀드린 대로 사전에 시공사에서 보내온 견적서를 면밀히 검토해서 질문지를 발송하고, 이에 대한 답변 자료를 요청하였고요. 미팅 시에 추가 설명을 할 수 있도록 하였습니다. 미팅 때 시공사 대표님과 현장소장님이 배석하도록 하였고, 각 시공사의 건물들을 같이 돌아보는 시간도 가졌습니다. 

되도록 설계도서를 작성하고 향후 감리를 맡아줄 건축가를 대동하면 좋습니다. 미팅 때 찬찬히 대화를 나눠 보면 어떤 시공사인지, 신뢰도가 있는지 대략적으로 감이 옵니다. '뭐든지 다 됩니다' 내지는 '이 가격안에 무조건 다 해드립니다'라고 말하는 시공사는 어느 정도 의심을 해볼 필요가 있습니다. 부실한 시공사일수록 덮어놓고 뭐든지 다 된다고 해서 일단 계약을 따고, 그다음 추가 공사비를 받아내려는 경향이 있기 때문입니다. 

각 시공사의 공사비 내역서. 구체적인 내용은 내용은 다르지만, 대략적인 구성은 거의 같다. 이렇게 공사비를 대략적으로 알려주는 '갑지' 뒤로 세부내역이 10~20페이지 이상 붙어있는 경우가 많다.  

시공사의 역할은 무엇인가? 그리고 '건축명장'이란?  

여기서 소규모 건축물을 지을 때 시공사의 역할을 정확히 알 필요가 있습니다.  사실 시공사는 직접 건물을 만드는 직접적인 주체가 아닙니다. 각 공정 - 예를 들어 골조, 외벽 조적, 지붕 금속, 방수 미장, 내부 수장, 타일 등등 건물 공정에 들어가는 수많은 외부 협력 업체들을 통솔하고 관리하는 역할입니다. 공사 때마다 그때그때  이러한 협력업체들이 모여서 팀을 이루어 공사를 진행하는 것입니다.  이런 외부 업체들의 수준이 높을수록, 그리고 현장을 통솔하는 현장 소장의 경험과 역량이 높을수록, 그리고 사무실에서 관리하고 서포트하는 사람이 많을수록  그 업체의 인건비는 올라가는 것입니다. 이런 것들이 쌓이고 쌓이면 그 시공사의 공사비는 올라가는 것이죠. 사실 시공사마다 쓰는 자재비, 재료비에서 큰 차이는 없습니다.  공사비의 많은 부분은 인건비입니다. 이 인건비에서 많은 차이가 생기는 것입니다. 

시공사의 '현장소장'은 그 공사가 성공적으로 완성되도록 하는 데 절대적인 역할을 합니다. 이 현장소장이 얼마나 좋은 협력업체를 쓰는지, 현장을 얼마나 잘 장악하고 의도대로 끌고 가는지, 관청과 주변 민원에 잘 대응하는지.. 등등의 여부가 소규모 공사의 퀄리티를 아주 크게 좌우하죠. 저희가 주로 하는 소규모 현장에서는 현장 소장 1명이 모든 관리 감독을 책임지는 경우가 많습니다. 그러하니 현장소장의 역량이 그만큼 중요합니다. 좋은 시공사는 그만큼 좋은 현장소장을 확보하고 있고, 좋은 협력업체를 수급할 수 있고, 공사가 잘 진행되도록 본사에서 서포트하는 것입니다.  

소규모 공사를 해보신 분이나 관심이 있으신 분들은 '건축 명장'이라는 말을 들어보셨을 겁니다.  새 건축사 협회와 한국건축가 협회에서 선정하는 우수 건설사인데요. 한 해에  40여 개의 업체를 선정하여 '명장' 칭호를 붙여주고 있습니다. 말씀드렸다시피 소규모 건축 현장에서는 아직도 믿을 수 없는 시공사들이 많고, 덤핑과 날림공사, 각종 하자, 추가 공사비 요구, 유치권 행사, 공사를 마무리 짓지 않고 도산하거나 달아나는 일 등 분쟁과 사고가 끝없이 일어나고 있습니다. 이런 열악한 환경 속에서 믿을 만한 시공사, 퀄리티가 보장된 시공사를 선정하고 알리고자 하는 취지에서 10여 년 전부터 선정하고 있는 제도입니다. 이 명장에 선정된 업체들은 확실히 믿을 만한 퀄리티를 보장한다는 평가를 받고 있지만, 어쩔 수 없이 가격이 비싸다는 단점이 있습니다. 최소한 다른 업체보다 5~10% 이상 비싸다고 보셔야 합니다. 10억 정도 공사라면 5천 ~1억 이상 차이가 난다고 보면 됩니다.  이 명장이라는 말이 워낙 많이 회자되다 보니, '명장급 시공사' '준 명장급'이라는 말도 자주 쓰고 있습니다. 

http://masterbuilder.kr/

'평당 공사비'가 아직도 유효할 수밖에 없는 이유  

△ 출처 https://a-platform.co.kr/story/index.php? boardid=story&mode=view&idx=784

많은 건축가들, 그리고 건축 전문가들이 '평당 공사비에 속지 마라, 평당 공사비에 의존하지 마라'라고 이야기합니다. 그러면서 위의 그림 같은 표를 제시합니다. 같은 면적이라도 건물 형태에 따라 물량의 차이가 있기 때문에에 공사비에서 큰 차이가 날 수 있다는 것이죠. 물론 이것은 맞는 이야기이긴 합니다. 하지만, 건축설계 도면은 굉장히 복잡하고 건축주의 요구사항이나 현장 조건, 관공서의 요청 등에 따라 시시때때로 바뀝니다. 이에 따라 공사비를 그때그때 산정하거나 가늠한다는 것은 아무리 경험이 많고 능숙한 건축가라도 거의 불가능에 가까운 일입니다. 하지만 건축주의 예산은 어느 정도 범위 안에서 정해져 있죠. 그러하니 일단 '평당 공사비로 이 정도면 가능하겠다' 정도의 감을 잡으면서 설계를 하는 수밖에 없습니다. 물론 지하공간이나 화장실 등이 많아지면 공사비는 더 올라가겠죠. 평당 공사비로 따지지 않는다면 설계를 다 해놓고 그제야 견적 사무실 등에 의뢰해서 공사비를 알아보는 수밖에 방법이 없습니다. 그전까지 얼마가 들어갈지 모르는 '깜깜이' 상태에서 설계를 하고 공사비가 나오면 그에 맞춰 설계를 바꾼다는 것은 상식적으로 맞지 않습니다. 최신 BIM 기술로 물량을 그때그때 산출해서 공사비를 알아낼 수 있다면 그땐 또 이야기는 달라질 것 같습니다. 

만약 평당 공사비가 의미가 없는 것이라면, 그를 대체해서 공사비를 가늠할 수 있는 수단이 있어야 하는데 지금으로선 그게 없다고 봐야 합니다. 그러하니 설계사도 그렇고 시공사도 그렇고, 최소한 당분간은 공사비를 '평당 공사비' 기준으로 이야기할 수밖에 없는 것입니다. 

이 평당 공사비의 기준이 해마다 훌쩍 뛰고 있어, 저도 딱 부러지게 말씀드리기가 참 힘들어졌습니다. 특히 작년에 시공비가 너무나 많이 올라 견적서를 받을 때마다 깜짝깜짝 놀라곤 하는데요. 그럼에도 불구하고 대략의 기준은 말씀드리는 것이 도움이 될 것 같아 조심스럽게 (현시점, 2023년 하반기 기준으로) 저의 기준을 써보려고 합니다.

일단 평당 900~1000만 원 정도가 현재 '괜찮은, 그래도 좋은' 건물을 짓기 위한 공사비라는 게 제 생각입니다. 1200~1300만 원 이상 가면 소위 말하는 '고급 주택, 고급 건물'을 지을 수 있는 수준이고요. 아까 말한 '명장급'에서는 이 정도 시공비를 부를 수 있습니다. 800만 원 정도라면 조금 퀄리티는 떨어지겠지만 좋은 시공사를 만나면 그래도 해볼 만한 수준, 700만 원을 말한다면 건물 퀄리티는 좀 기대하기 힘든 수준이라고 보고요. 시공사에서 700만 원 이하의 시공비를 말한다면 거의 덤핑이기 때문에 향후 추가 공사비를 말하거나 분쟁, 또는 도산 위험까지 있는 시공사라고 보는 것이 맞는다고 생각이 됩니다.  위 가격대는 어디까지나 저의 개인적인 생각이기 때문에 참고만 해주시면 좋을 것 같습니다. 

'싸고 좋은 것'은 없다. 하지만 '예산을 뛰어넘은 건물'을 짓기는 더 힘들다

건축과 관련한 많은 책, 인터넷 등에서 자주 거론되는 말이 '싸고 좋은 것은 없다'라는 것입니다. 저도 이 말에 백 번 공감하고 맞는 말이라고 생각합니다. 하지만 대부분의 건축주들의 재정 상황은 그렇게 넉넉하지가 못합니다. 대부분 빠듯한 예산으로 건물을 지으려고 하시는데, 여기에 대고 '싸고 좋은 것은 없으니 돈을 더 쓰시라'라는 말만 하기엔 참 난감하고 어려울 때가 많습니다. 물론 건축가의 욕심 같아서는 좋은 시공사를 써서 퀄리티 좋은 건물을 짓고 싶은 마음이 큽니다. 하지만 건축주에게는 정해진 예산이라는 것이 있는데, 그것을 뛰어넘어 건물을 짓는 것이 과연 좋은 것일까 싶은 생각도 많이 듭니다. 

설계 과정에서 최대한 그 예산에 맞추기 위해서 나름대로 자재 사양도 조절해 보고 하지만, 그것도 한계가 있습니다. 건축주가 원하는 최소한의 규모와 퀄리티가 있기 때문입니다. 건물이 앉혀지는 땅의 가치라는 것이 있기 때문에, 용적률을 최대한 충족시키는 '용적률 게임'도 하지 않을 수 없습니다. 여기에 최근의 폭발적인 공사비 상승이 겹쳐지니 공사비는 건축가와 건축주의 예상을 훨씬 뛰어넘곤 합니다. 

결국 생각했던 고품질의 비싼 '명장급' 시공사를 선택하기 보다, 차선책의 시공사를 선택하는 경우가 많아지는데요. 이 과정에서 이러한 시공사들이 과연 괜찮은 업체인지 검증하는 것이 쉽지 않습니다. 시공사가 시공했던 건물들을 최대한 찾아가 보고, 가능하다면 그 건물의 건축주들과 연락해 보고 그 시공사가 어땠는지 알아보시는 것을 추천드립니다. 시공사를 겪었던 당사자로서 가장 정확한 말을 해줄 수 있는 것이 건축주이기 때문입니다. 

이렇게 시공사 선정에 대해서 여러 가지 말씀을 드렸습니다. 저희 건물도 여러 가지 검토 과정을 거쳐 시공사를 선정하고 계약을 하였습니다. 몇 군데 시공사의 견적서를 받고, 비교 검토를 하고, 미팅을 하고, 계약 조건을 조율하는 등의 과정을 거쳤는데요. 2달 정도의 긴 시간이 소요되었습니다. 이렇게 면밀한 과정을 거친 만큼, 남은 시공 과정이 순탄하기를 기원해 봅니다. 

시공사 선정에 관해서 오늘 글이 도움이 되었기를 바라겠습니다. 이 글을 보시고 궁금하신 사항, 문의사항이 있으시면 댓글이나 메일로 문의하시면 최대한 성실하게 답변드리겠습니다. 

다음 글은 기존 건물 철거에 관한 글이 될 것 같습니다. 다음 글에서 뵙겠습니다. 감사합니다.