전체
새로운 댓글알림이 없습니다.
닫기

알림

닫기
로그인

로그인 상태 유지

건축가 로그인

회원가입 ID/PW찾기

* 시스템 리뉴얼로 인해 일반회원 가입 및 로그인은 및 한동안 불가합니다. 이에 양해의말씀드립니다.

아이디 / 비밀번호찾기

  • 가입 시 등록한 이메일 주소를 입력하시면 임시 비밀번호가 전송됩니다.
  • 이메일 주소가 생각나지 않을 경우 1:1문의하기로 연락주시기 바랍니다.

아이디 찾기 비밀번호 찾기

회원가입

건축가 회원가입


일반회원 (리뉴얼 중)


회원가입을 하면 에이플래폼의 서비스 약관개인정보보호방침에 동의하는 것으로 간주합니다.

일반회원가입

중복확인

중복확인

회원가입을 하면 에이플래폼의 서비스 약관개인정보보호방침에 동의하는 것으로 간주합니다.

일반회원가입 (선택사항)

성별
남자 여자
생년월일
주소
직업

건너뛰기 >

축하합니다!
에이플래폼 가입이 완료되었습니다.

사용하실 닉네임을 입력하고
플래폼을 시작해 보세요~
닉네임을 입력해야지 최종가입됩니다.

환영합니다!

기업회원가입 (회사유형선택)

건축회사

자재회사

건축회사가입 (1/3)

증복확인

증복확인

회사명
주소
사업자구분
사업자번호

회원가입을 하면 에이플래폼의 서비스 약관개인정보보호방침에 동의하는 것으로 간주합니다.

건축회사가입 (2/3)

대표자명
대표전화
서비스분야

건축분야선택

주거
상업
문교사회
공업

최대 10개까지만 등록가능합니다.

미니카드생성 (3/3)

미니카드에 적용할 이미지를
선택하세요.

로고이미지
(168 x 168px 이상의 jpg, gif, png로 등록해 주세요.)
미니카드이미지
(291 x 164px 이상의 jpg, gif, png로 등록해 주세요.)

홈페이지 유형선택

건축가의 경쟁력 강화와 원활한 경영활동을 위한 다양한 서비스를 제공합니다.

※ 3개월 단위 계약

  • Premium

    건축 홈페이지부터 홍보, 브랜딩 데이터분석, 콘텐츠 관리, 기사발행 등
    맞춤 경영지원을 제공하는 플랜

    299,000
    / 월

    신청하기
  • Business

    건축 홈페이지가 필요한
    건축가를 위해 준비한 플랜

    59,000

    19,900 * 이벤트 할인
    / 월

    신청하기
  • Basic

    건축플랫폼에 등록되는 기본 형태

    무료

    신청하기
개인계정 생성
반응형 홈페이지
플랫폼 메인노출
개인 도메인 연결 ×
방문자 통계
홈페이지 디자인 ×
소셜링크 ×
에이플래폼 로고/배너 삭제 ×
이메일 문의기능 ×
전담 콘텐츠매니저 부여 × ×
기사발행 (Kakao, Naver)
사무소 데이터 분석 리포트 분기 발행 × ×
인턴십 매칭 (학교지원금無)
인턴십 매칭 (학교지원금有) ×
에이라운지 입주할인 20% 할인 10% 할인 ×
건축사진작가 할인연결
세무기장 무료/할인
실시간 건축문의 참여 무제한 선착순 선착순
건축중개 × ×

축하합니다!
관리자 승인후 사용하실 수 있습니다..

홈으로 이동

자재회사가입 (1/2)

증복확인

증복확인

회사명
주소
사업자구분
사업자번호

회원가입을 하면 에이플래폼의 서비스 약관개인정보보호방침에 동의하는 것으로 간주합니다.

미니카드생성 (2/2)

자재 검색페이지에 노출이
되기위해 미니카드를
생성해야 합니다.

카드생성을 완료하세요.

대표이미지
(216 x 162px 이상의 jpg, gif, png로 등록해 주세요.)

취급자재선택

내장재
외장재
단열재
목재
석재
벽돌
창호
냉난방/환기설비
설비
도장/방수
홈네트워크
기타

최대 10개까지만 등록가능합니다.

축하합니다!
자재회사 페이지가 생성되었습니다.

사용하실 닉네임을 입력하고
플래폼을 시작해 보세요~

카탈로그제품사진을 등록하고
회사소개서를 작성하여
회사를 널리 알려보세요.

지금하러가기

나중에 하기

투닷 건축사사무소
todot의 지향점은 건축가로서의 전략적 직관을 통해 통찰과 창의가 발휘되는 건축입니다.
건축주와 건축의 전과정을 동반자의 마음으로, 농사짓는 농부의 마음으로 보듬고 살피는
과정은 todot이 지향하는 건축의 구현에 있어 가장 소중히 지켜가는 가치입니다.
전문분야
설계
대표자
조병규, 모승민
설립
2014년
주소
경기 양평군 양서면 북한강로 25-1 (양수리) 3층. 301호
연락처
02-6959-1076
이메일
todot@todot.kr
홈페이지
http://todot.kr
건축이야기 11 | 좋아요 11

Posted on 2020.04.02

상가주택의 주거 유형
거주환경의 질은 높이고 임대수익과 건축물의 가치상승에 적합한 상가주택 유형

상가주택은 수익형 부동산이다. 

상가주택에서 수익을 내는 것이 상가라는 인식이 일반적이라 방점을 주로 상가에 찍고 있지만, 엄연히 상가주택의 주인은 주택이다. 따라서 수익을 견인하고 추동하는 힘은 상가보단 오히려 '주택'에 있다고 믿는다. 상가는 공간 구성보다는 입지에 더 크게 영향을 받는데, 좋은 위치의 토지는 그만큼 토지 가격이 높아져 수익률을 높이는 데에 한계가 있다.


상가주택지에 건물이 들어서면 누가 주도한 것도 아닌데 '시장가'라는 것이 형성된다. 

상가 얼마, 투룸 얼마, 쓰리룸 얼마. 누가 주도한 것도 아니고 수요와 공급에 따라 자연스럽게 형성된 시장가격이라 보기도 어렵다. 영종도의 경우 반 이상의 상가가 텅텅 비어 있음은 너무 많은 상가주택 개수가 일단 근본적 문제이겠으나 임차인과 임대인이 생각하는 임대비의 갭이 큰 이유도 있다.


복덕방이 끼워 맞춘 수익률 게임에 속고 있는 것인지도 모른다. 집이 어떤 공간 구성을 갖고 있는지 보다는 투룸, 쓰리룸의 단위로 거래되는 상황 하에서는 그들이 정해 놓은 임대가를 벗어 날 수 없다. 그렇다면 수익은 이미 정해져 있는 셈이 되고 결과적으로 수익률을 높이기 위해선 건축비를 낮출 수밖에 없는, 그래서 경쟁력 있는 주거공간을 만들어낼 여력을 갖지 못하는 악순환으로 이어진다.


따라서 복덕방의 가이드라인을 깨고 나와 수요층을 정하고 전략을 수립해야 하며, 복덕방이 정해준 가격이 아닌 내가 원하는 가격으로 끌어올릴 수 있는 방법을 고민해봐야 한다. 그 고민은 마감재를 고급화한다거나 인테리어를 멋지게 하는 수준의 것이 아닌, 거주환경의 질을 높이고 임대수익과 건축물의 가치 상승에 적합한 상가주택 유형을 찾는 것이다.


이러한 고민에서 나온 우리가 추구하는 목표는 아래와 같다.

1. 각 세대 별 Amenity Space (종지 같은 공간)를 가능한 많이 확보할 것.
2. 주인세대와 임대세대의 위계를 가급적 없앨 수 있는 계획이 될 것.
    (주인세대와 임대세대의 뚜렷한 구별은 양쪽 모두에게 바람직하지 않다.)
3. 상가의 최대 면적 확보가 중요한 것이 아닌, 상가의 임대 가치를 높이는 것.



상가주택의 주거 유형 비교


투닷이 추구하고 목적하는 방향은 분명하나 건축주와의 협의를 통해 서로 만족할 만한 합의점을 찾기 위해 동탄 2신도시에서 진행한 프로젝트의 대지 조건을 바탕으로 거주환경의 질을 높이고 임대수익과 건축물의 가치 상승의 측면에 적합한 상가주택의 주거 유형을 비교해보았다.


동탄 2신도시 프로젝트의 대지 조건

1. 단독주택지 중 점포주택지
2. 대지면적 277m2 (83.8평)
3. 북쪽으로는 보행자 도로가 있는 26m 도로(메인 도로), 남쪽으로는 8m 차도를 접하고 있다.
4. 건폐율 60%, 용적률 180%, 3층 제한
5. 3가구 제한



ALT1. 일반적인 상가주택 유형


임대세대1, 임대세대2의 크기를 조정해 한쪽은 투룸, 나머지는 쓰리룸을 구성하는 게 일반적인 상가주택의 유형이다. 그러나 이처럼 용적률을 다 찾겠다고 주인세대 면적을 크게 설정하다 보면, 국민주택 규모를 초과하게 되어 주차 대수도 증가하고 취득세, 부가세 문제도 발생한다.

※ 국민주택규모 이하의 건축비는 면세로, 상가부분만 부가세가 붙는다. 시공사는 이를 알고도 전체 공사비에 부가세를 부과하는 경우가 많으니 유의해야 한다.



ALT2. 일반적인 상가주택 유형


국민주택규모 이하로 구성하기 위해 주인세대 전용면적을 85M2로 맞추고 가능한 발코니 확장 등을 통해 실사용 면적을 늘린 것으로, 남는 공간은 테라스, 중정 등의 어메니티 스페이스(종지 같은 공간)로 활용하는 유형이다.


임대가구의 조건은 ALT1과 동일한데, ALT1이나 ALT2 모두 임대 가치를 높이는 데에 있어 제한적이다. 그 이유는 주변의 상가주택들과 비슷한 환경이라 임대가를 높일 수 있는 방법이 별로 없으며, ALT1과 ALT2 모두 임대세대는 주인세대의 층간 소음을 고스란히 감내하며 살아야 하는 구성이기 때문이다.



ALT3. 비슷한 면적 조건으로 구성한 3세대


주인세대 여분의 공간을 임대세대에게 나누어 줌으로써, 주인세대나 임대세대 모두 비슷한 면적 조건으로 구성 가능한 유형이다. 특히 한 개의 임대세대에겐 복층과 다락을 제공할 수 있어, 같은 면적의 임대세대에 비해 높은 임대가를 형성한다.


여기에서 좀 더 고민해 봐야 할 문제는, 코어(계단+엘리베이터)다. 4층 규모에선 엘리베이터 설치가 필수적이다 볼 수 있지만, 3층에서는 선택적 사항으로 좀 더 고민해 봐야 한다. 2층에 사는 사람은 2층에 올라가기 위해 3층에 있는 엘리베이터를 호출해 타고 가기보다는 직접 계단을 사용하는 때가 빈번할 것이고, 3층에 사는 사람은 계단보다는 엘리베이터 사용이 빈번할 것이다. 사용빈도를 놓고 보면 정작 주어진 공간을 반 정도씩 밖에 활용하지 못하다는 얘기로, 코어로써 허비되는 공간이 너무 크다. 반면, 코어를 포기하면 남는 공간을 더 활용도가 좋은 어메니티 스페이스로 구성할 수 있다.



ALT4. 동일 조건의 3세대가 나란히 서 있는 방식


투닷이 상가주택을 계획할 때 중점을 두는 '동등함'이 가장 잘 적용된 유형으로, 원주 '자경채'와 '중정삼대'에서 처음 시도된 방식이다. 코어를 제거하고 2층에서 세대 진입을 하도록 계획하여 엘리베이터 설치가 필요 없으며, 1층의 코어 부분 중 일부는 상가 면적에 추가되고 나머지는 2층 세대 진입을 위한 공용 계단 면적에 할애된다. 특히 3세대 모두 동등한 면적과 다락, 옥상정원, 발코니 등의 어메니티 스페이스를 가지며 층간 소음의 문제에서 자유롭다.


복층의 주거 형식을 싫어하시는 건축주의 의견과 대지 형상이 좁고 긴 형태라 적용하기 어렵다는 판단에 동탄 2신도시에서 진행한 프로젝트에서는 배제하였다.



ALT5. 코어를 제거하고 비슷한 조건으로 구성한 3세대


최종적으로 동탄 2신도시에서 진행한 프로젝트에 적용한 주거 유형이다. ALT4와 마찬가지로 코어를 제거하고 남는 공간을 각 세대에게 고루 배분한 것으로, 세대 모두 다양한 어메니티 스페이스 구성이 가능하며 주인과 임대세대의 구분도 모호해 임대 상품의 다양성이 보장된다.


임대세대1은 2층에서 진입해서, 임대세대2는 1층에서 바로 진입하여 복층으로 구성되는 방식으로, 임대세대1은 다락을, 임대세대2는 1층의 마당을 갖는다. 



동등하게 거주하기


단독주택은 보통 사용자가 특정되어 지어지는 주택이다. 사는 사람에게 맞춰진, 사는 사람의 취향과 생활 패턴이 반영된 주택이기에 시장가격을 적용하기 어렵다. 대부분 상가주택은 최상층의 주인세대를 제외하고는 아파트와 같은 범용의 상태로, 특별한 개성이 드러나지 않는 평면구성을 택한다. 임대하기에 수월하고 그렇게 하는 것이 안정적이라는 복덕방의 이야기에 남들도 다 그렇게 하니 따르는 것이 맞다고 생각하게 된다. 그건 복덕방 편하자는 것이지 건축주를 위한 조언은 아닐 것이다. 아파트와 그보다 저렴한 가격의 아파트를 닮은 상가주택, 이 정도의 상품 구성만 있으면 복덕방의 영업엔 충분하다. 기성복이 아닌 맞춤복이 많으면 가격 형성도 잘 안될뿐더러 번거로울 뿐이다.


여러 가구가 함께 모여 사는 상가주택이 단독주택처럼 계획되기는 현실적으로 불가능하다. 그럼에도 단독주택만이 누릴 수 있는 공간, 개성을 담아내기 위한 노력은 끊임없어야 한다. 그것만이 상가주택이 아파트와 차별화할 수 있는 길이고 주거 환경의 질을 높여 아파트와 경쟁할 수 있는 방법이기 때문이다.


이렇게 단독주택을 닮은 상가주택을 계획 함에 있어 함께 따라다니는 전략은 ‘동등하게 거주하기’이다. 아파트의 장점 중 하나는 거주하는 이가 자가인지 전세인지 월세인지 외형적으로 구분할 수 없다는 것이다. 그러나 상가주택은 상황이 다르다. 주인세대가 거주하는 보통의 상가주택은 저층에 임대세대를 배치하고 최상층과 다락은 주인세대가 차지하게 되는데, 이런 경우 누가 보더라도 주인집과 셋집의 구분은 명확해진다. 따라서 가급적 동등하게 같이 누릴 수 있는 환경이 만들어질 수 있다면, 삶의 측면에서나 임대 가치 상승의 측면에서나 둘 다 만족시킬 수 있는 효과를 가져올 수 있을 것이다. 우리가 많이 사용했던 주택의 병렬 배치는 이런 동등하게 거주하기의 전략적 접근에서 나온 결과물이다.


그러나 이러한 지향점이 있더라도 건축주에게 강제할 수 없고, 해서도 안된다. 집을 짓겠다고 결심한 건축주에게는 더 복잡한 상황과 우선순위, 그리고 해결해야 될 우리가 모르고 있던 상황이 있을 수 있기 때문이다. 그러므로, 이런 다양한 주거유형을 비교하는 과정 역시 필요하다. 

투닷건축사사무소 조병규, 모승민

우리는 배타적이고 종속적인 건축을 지양합니다.
생활과 문화로서의 건축을 함께 만들고, 시간과 함께 곰 삯아 좋은 결을 만드는 그런 건축을 꿈꿉니다.


이전글 밀양연극촌의 권력구조, 공간구조
다음글 오소나먼트 정신건강센터