강남 개포동 상가주택 신축공사

#10. 시공사 선정용 도서 납품 및 배포

안녕하세요. 글쓰는 건축가 김선동입니다.

최근에 개포동 상가주택 신축공사 를 위한 시공사 선정용 도서를 정리해서 납품, 배포하였습니다. 
이 도서를 바탕으로 시공사들로부터 견적서를 수령한 후 비교 검토하여 시공사를 선정할 예정인데요.  

오늘 글에서는 시공사 선정을 위한 실시도서에 대해서 간략하게 소개드리려고 합니다.

통상 인허가가 완료되면 실시도서 (시공사 선정용 도서)를 완성하여 시공사에 배표하고 공사 견적을 받습니다.

인허가 접수를 위한 도서를 기본설계도서라고 하는데요. 허가권가(공무원)이 계획을 보고 적법한지 체크할 수 있는 수준의 도서를 말합니다.

설계 기간이 촉박할 경우 아주 대략적인 레이아웃만 확정되면 일단 허가를 넣고, 세부적인 계획은 허가가 진행되는 시간을 이용해서 병행해서 진행합니다. 이전 글에서 설명드렸듯이 인허가를 접수하더라도 관청에서 처리하는 시간이 최소 2~3주 정도 걸리기 때문에 이 시간을 최대한 활용하는 것이죠.

물론 시공사만 괜찮답면 기본설계도서만 가지고도 상가주택 정도의 공사는 진행할 수 있습니다. 실제로 소위 '집장사'라고 불리는 설계사무소들은 20장 안팎의 도면만 가지고도 인허가를 끝내고 실제 공사도 진행하곤 하죠. 

하지만 이것은 꽤 많은 무리가 따릅니다. 기본도서에는 세부적인 요소가 많이 빠져있기 때문에 현장에서 시공사가 상황을 보고 임의로 시공할 가능성이 높아지기 때문입니다. 이때 세부적인 사항이라 함은  내외부 재료를 무엇으로 할 것인지 /  재료가 만나는 부분의 디테일 처리 방식 / 천장 조명 위치나 커튼박스 등의 위치 / 방수와 단열 계획  등입니다. 이러한 상세한 도면들이 많으면 많을수록 건물의 설계는 정확해지고 현장에서 임의로 시공할 가능성이 적어집니다. 물론 하자의 가능성도 줄어들죠. 건물이라는 것이 워낙 규모가크기 때문에 도면을 상세히 그리고자 하면 정말 한도 끝도 없이 늘어날 수 있습니다. 하지만 설계사무소 입장에서도 시간의 한계라는 것이 있기 때문에 무한정 그릴 순 없죠.  하지만 거기서 얼마나 성의있게 도면을 그리느냐에 따라 그 사무실의 수준이 결정된다고 해도 크게 과언은 아닙니다.

 공사를 하는 시공사들은 워낙 많은 건물을 지어봤기 때문에 다소 도면이 부족하더라도 그것을 해왔던 경험치로 메꾸면서 공사를 진행할 수는 있습니다. 하지만 그런 부분이 많아지면 많아질수록 건축주 / 건축가의 의도를 반영하기 힘들고, 시공사에서 항상 해왔던 방식대로 공사가 끝날 가능성이 높습니다. 그리고 사전 견적에 그런 것들이 반영되지 않아 추후 공사비가 증액될 가능성도 커지죠.

그래서 디자인적인 의지가 있고, 도면 퀄리티가 높은 설계사무소일수록 상세도면이 많고, 내외부 투시도나 모형까지 동원해서라도 자신의 디자인 의도를 정확히 전달하려고 하는 것입니다. 

상가주택 정도의 공사를 위한 실시도서는 보통

개요 또는 배치도 - 대지종횡단면도 - 법규를 준수했다는 것을 보여주는 각종 계획도 - 실내재료마감표 및 상세도 - 평면도 / 입면도 / 단면도 - 계단실 및 각종 외벽 상세도 - 천장도 - 화장실 등 각 실 전개도 - 창호도 - 단열 방수 등 각종 계획도 - 트렌치, 선홈통, 내부 마감용 비드, 사다리 등 건물에 필요한 각종 부속품 제작을 위한 잡상세도 - 구조도... 

의 순서로 이루어집니다. 굉장히 많죠. 상식적으로 생각해도 프라모델 하나를 만들기 위해서는 꽤 두꺼운 메뉴얼이 필요한데, 
건물 하나를 짓기 위해서는 굉장히 많은 도면이  필요한 것이 당연한 것이기도 합니다.

제가 예전에 진행했던 건축 도면입니다. 도면을 다 모으면 이렇게 책이 될 정도로 두꺼워집니다. 그래서 분야별로 분책을 하는 경우도 많습니다. 

하다 못해 레고, 프라모델 조립을 위한 설명서가 이렇게 충실한 세상입니다. 

건물을 만들기 위한 도면이 저렇게 두꺼운 것은 어찌 보면 당연한 것입니다.

 이 중에서도 개요. 배치도, 평입단면도, 실내재료마감표, 창호도, 구조도 등이 건물에 가장 필수적인 도면들입니다. 그래서 인허가 시에도 이 도면이 필수적으로 들어가는 거구요. 나머지 천장도, 상세도, 각종 계획도 등은 사실 공사에 아주 필수적인 도면들은 아닙니다. 하지만 이런 도면이 많으면 많을수록 도면이 충실해지고 시공사들이 해당 내용을 놓칠 가능성이 줄어드는 것입니다. 그러니 상가주택을 위해 설계사무실의 도면을 보실 때 상세도나 각종 계획도가 얼마나 충실한지 보시면 그 도면의 수준을 대략적으로 가늠해보실 수 있습니다.   

 이번에 납품한 시공사 선정용 도서 목록표입니다. 세어보니 대략 100장이 넘어가더군요. 사실 위에 제시한 순서대로 4~5장씩만 들어간다고 해도 100장은 금방 채우는 장수이기도 합니다. 특히 잡상세도는 장수가 많죠. 저 도면은 직접 그리는 것은 아니고 그동안 써왔던 것이나 특수 자재일 경우 그 업체에서 디테일 도면을 받아서 약간 편집한 후 집어넣는 경우가 많습니다. 그렇다고 해도 이 정도 장수를 채우는 것은 그리 쉬운 일은 아닙니다. 저도 2~3달 정도 도면 작업에 매진했던 기억이 납니다.

지금부터 각 파트의 도면에 대해서 (기본 평입단면도는 제외하겠습니다) 대략적으로 소개드리도록 하겠습니다. 

이 도면은 재료마감 상세도입니다. 실내재료 마감표는 정말 말로만 이루어진, 말그대로 '표'입니다. 실내에 어떤 재료를 적용할지 재료들을 나열해놓은 표입니다. 이 재료마감 상세도는 각각의 재료가 어느 정도 두께로 시공되는지 자세히 설명해놓은 것입니다. 이런 상세도가 충실해야 마감두께를 정확히 가늠해서 시공하는 것이 가능합니다. 

이 도면은 계단 상세도입니다. 계단의 단높이와 단 너비, 계단의  높이 확보 등을 확인해볼 수 있는 도면입니다.

계단 부분의 정밀한 시공을 위해서 필요한 도면입니다. 

이 도면은 창호 상세도입니다. 창호와 벽, 단열재 등이 맞닿는 부분은 누수와 결로가 주로 일어나는 부분으로, 건물 시공에서 가장 크리티컬하다고도 할 수 있는 부분입니다. 이런 부분의 시공을 정밀하게 하기 위해서는 창호 부분의 상세도가 필요합니다.  

이 도면은 각 부분 입단면 상세도 입니다. 보기만 해도 복잡해보이죠. 깨알같이 글씨가 써져 있어서 읽기도 쉽지 않습니다만, A3로 출력해서 보면 제법 크기 때문에 읽을 만 합니다. 

 큰 스케일의 입면, 단면에서 모두 표현되지 않는 각 부분의 상세한 자재 위치, 시공 방법, 결속 방법 등등을 표시하는 것입니다. 이런 것들이 없더라도 물론 시공사에서는 자신들이 해왔던 경험치 등으로 공사를 진행하지만, 예측하지 못한 시공비 증액 등이 생길 수 있고 건축주 / 건축가의 의사 전달이 명확하지 않을 소지가 커집니다. 그래서 완성도 있는 건물을 짓기 위해서는 이런 도면들이 반드시 필요합니다.  

이 도면이 천장도 입니다. 평면에서 보이지 않는 천장의 상황을 표시한 것입니다. 각종 조명이나 환기구, 천장 마감에 적용할 재료, 커텐박스 등의 위치나 시공 방법 등을 표시합니다. 

단열 계획도와 방수 계획도입니다. 단열재와 방수공사를 어떻게 할 것인지 가이드를 제시하는 도면이라고 보시면 됩니다.

건물에서 가장 자주, 그리고 크리티컬하게 나타나는 하자가 방수와 단열과 관련된 누수, 결로입니다. 이러한 하자를 막기 위해서는 꼼꼼한 시공이 필수인데, 이것을 가이드하는 도면이 이 방수, 단열 계획도입니다. 저는 개인적으로 다른 상세 도면보다 이 계획도들이 훨씬 더 중요하다고 보고 있습니다. 건물의 하자를 막을 수 있는 도면이기 때문인데요. 하자로 인해 최악의 경우 시공사와 분쟁으로 갔을 경우 이 도면들이 건축주 / 건축사를 대변할 수 있는 역할을 하기 때문에 반드시 그리려고 하고 있습니다. 

마지막으로 구조도입니다. 구조도는 구조설계사무소에서 구조계산, 검토를 통해 산출된 배근 지시사항을 도면에 기호로 표시한 것입니다. 이 도면에 기호가 정확히 표기되어 있어야 하며, 치수가 많이 적혀있을 수록 현장에서 정확한 시공이 가능하기 때문에 그런 점들을 신경써야 합니다. 제가 그린 도면은 워낙 치수, 기호가 많이 적혀 있어 약간은 분간하기 힘들 정도인데요. 많은 정보를 기입하다보니 저도 모르게 이렇게 되는 경우가 많습니다. 

이렇게 시공사 선정용 도서 - 실시도면을 간단히 소개해보았습니다. 여기서 약간의 수정은 있을 수 있지만 이 도면이 거의 공사용 도서가 되기 때문에 놓치는 부분 없이 최대한 꼼꼼히 그리려고 노력하고 있습니다. 물론 사람이기 때문에 놓치는 부분이 있을 수 있지만, 이 도면을 최대한 많이 그리면 그릴 수록 그런 부분이 적어지기 때문에 최대한 빠지는 부분 없이 그리려고 합니다.

이 도면이라는 것이 각각 서로를 보완하는 체계로 되어 있습니다. 평입단면도를 상세도가 보완하고, 또 계획도가 보완하는 식입니다. 만약 하나의 도면에서 어떤 요소를 놓치더라도, 나머지 도면이 그것을 보완하게 되어 있는 것이죠. 그러니 조금 불필요하다고 하더라도 계획도와 상세도를 빼놓치 않고 그리는 것이 좋습니다.

이 도면을 기본으로 하여 몇 군데의 시공사에 발송하여 견적을 요청하였습니다. 2~3주 내에 회신을 받아 비교 작업을 거쳐 시공사 선정을 진행할 예정입니다. 다음 포스팅에서는 이에 대해 다뤄보도록 하겠습니다. 시공사 선정은 상가주택 설계 - 시공에 있어서 가장 중요한 과정이라고도 할 수 있는데요. 다음 포스팅에서 뵙겠습니다.

오늘 내용에 대해서 궁금하시거나 문의하고 싶은 내용이 있으면 댓글이나 아래 연락처로 편하게 연락 주시기 바랍니다. 

감사합니다.

열린 설계와 소통으로 건축주, 시공사와 함께하는 건축을 만들어갑니다.

OPEN STUDIO ARCHITECTURE

글쓰는 건축가 김선동의 오픈스튜디오 건축사사무소

김선동

Kim Seondong

대표소장 / 건축사 

Architect (KIRA) 

M.010-2051-4980 

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